Aktuelles
Barzahlungsverbot bei Immobiliengeschäften
Ab dem 1. April 2023 sind Barzahlungen beim Immobilienkauf verboten. Dies gilt auch bei Tauschverträgen und bei share deals, wenn die Gesellschaft über Immobilieneigentum verfügt. Die Beteiligten müssen gegenüber dem Notariat nachweisen, dass der Kaufpreis unbar bezahlt wurde, etwa durch Vorlage eines Kontoauszugs. Ohne einen Nachweis kommt es zu Verzögerungen bei der Eigentumsumschreibung. Verstöße gegen das Barzahlungsverbot oder die Nachweispflicht müssen der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen des Bundes (FIU - Financial Intelligent Unit) zur Überprüfung gemeldet werden.
Gemäß § 16a des Geldwäschegesetzes (GwG) darf beim Kauf einer Immobilie der Kaufpreis nicht mit Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteine erbracht werden. Bei lmmobiliengeschäften besteht damit ein Barzahlungsverbot und nicht nur eine Bargeldobergrenze. Schon geringe Barzahlungen sind des halb unzulässig. Wird der Kaufpreis in bar erbracht, bleibt die Kaufpreisforderung insoweit bestehen und muss die Käuferseite noch einmal (unbar) bezahlen. Der in bar gezahlte Kaufpreis kann zwar zurückgefordert werden. Es besteht aber das Risiko, dass die Verkäuferseite nicht mehr zahlungsfähig ist. Eine Verrechnung des Rückforderungsanspruchs mit der Kaufpreisforderung ist nicht möglich
Die Beteiligten müssen gegenüber dem Notariat nachweisen, dass der Kaufpreis unbar bezahlt wurde. Die Nachweispflicht gilt nur dann nicht, wenn der Kaufpreis über ein Notaranderkonto erbracht wird oder höchstens 10.000 Euro beträgt. Als Nachweise sind insbesondere Bankbestätigungen oder (elektronische) Kontoauszüge geeignet. Hat die Käuferseite mehrere Zahlungen auf den Kaufpreis zu erbringen, etwa direkt an die Verkäuferseite und außerdem an eine Bank zur Lastenfreistellung, ist ein Nachweis für jede Zahlung erforderlich. Sollte die Höhe des Kaufpreises nach der Beurkundung geändert werden, müssen dem Notariat übereinstimmende Erklärungen zu dieser Änderung vorgelegt werden.
Ein Antrag auf Eigentumsumschreibung zugunsten des Käufers darf grundsätzlich erst erfolgen, wenn ein schlüssiger Nachweis erbracht wurde. Sollten die Beteiligten gegen das Barzahlungsverbot oder die Nachweispflicht verstoßen, muss dies der für die Geldwäschebekämpfung zuständigen Stelle (FIU) gemeldet werden. Nach einer solchen Meldung und Ablauf von fünf Werktagen darf ausnahmsweise auch ohne einen Nachweis der Antrag auf Eigentumsumschreibung gestellt werden.
Sollte beabsichtigt sein, einen Teil des Kaufpreises bereits vor Beurkundung zu bezahlen - egal ob bar oder unbar-, oder ist eine solche Vorableistung bereits erfolgt, informieren Sie bitte das Notariat.
Die Nachweispflicht gilt grundsätzlich auch dann, wenn der Kaufpreis (ganz oder teilweise) erst nach der Eigentumsumschreibung bezahlt werden soll. Nachzuweisen sind aber nur solche Zahlungen, die innerhalb eines Jahres nach Eigentumsumschreibung fällig werden. Hierzu haben die Beteiligten dem Notarbüro mitzuteilen, wann der Kaufpreis zu zahlen ist, soweit sich dies nicht schon aus dem beurkundeten Kaufvertrag ergibt.
Quelle: Informationsschrift der Bundesnotarkammer 03/2023
Notarielle Online-Verfahren
Seit dem 01. August 2022 ist es möglich bestimmte notarielle Beglaubigungen und Beurkundungen im Online-Verfahren (§§ 16a ff. BeurkG) durchzuführen. Die Bundesnotarkammer stellt dazu ein Videokommunikationssystem zur Verfügung, welches einerseits aus einem Internetportal (https://online.notar.de) und andererseits aus einer Notar-App besteht und zwingend genutzt werden muss. Mit Hilfe dieser Portale kann zum einen die notarielle Verhandlung und zum anderen die rechtssichere Identifizierung der Beteiligten erfolgen. Zunächst ist dieses Verfahren noch auf einzelne, im Gesetz genannten Beurkundungsgegenstände beschränkt. Eine Ausweitung ist allerdings bereits geplant.
Zunächst sind gem. § 2 Abs. 3 GmbHG Gründungen von Gesellschaften mit beschränkter Haftung sowie von Unternehmergesellschaften (haftungsbeschränkt) - auch mit Musterprotokoll - möglich, jedoch beschränkt auf reine Bargründungen. Auch damit zusammenhängende Handelsregisteranmeldungen und Vollmachtsurkunde können unter bestimmten Voraussetzungen online beurkundet werden. Die Vorschrift enthält auch noch in § 2 Abs. 3 Satz 3 und 4 folgende eingeschränkte Öffnungsklausel:
"Sonstige Willenserklärungen, welche nicht der notariellen Form bedürfen, können mittels Videokommunikation gemäß den §§ 16a bis 16e des Beurkundungsgesetzes beurkundet werden; sie müssen in die nach Satz 1 errichtete elektronische Niederschrift aufgenommen werden. Satz 3 ist auf einstimmig gefasste Beschlüsse entsprechend anzuwenden."
Gem. § 12 Abs. 1 Satz 2 HGB sind Handelsregisteranmeldungen zu bestimmten Rechtsformen ebenfalls online zulässig. Es sind dies insbesondere die Anmeldungen für Einzelkaufleute, GmbH, AG, KGaA und Zweigniederlassungen ausländischer Kapitalgesellschaften. Der Bundestag hat am 23. Juni 2022 die finale Fassung des DiRUG-Ergänzungsgesetzes (DiREG) verabschiedet. Die Zustimmung des Bundesrates ist erfolgt, das Gesetz ist am 01.08.2022 in Kraft getreten.
Um das Onlineverfahren zu benutzen benötigen Sie nur
- einen PC oder ein Notebook mit Lautsprecher und Kamera sowie einen Internetzugang
- ein Smartphone
- einen elektronisch auslesbaren Personalausweis (mit aktiver online-Funktion) und/oder Reisepass und die Ausweis PIN
Aus dem Personalausweis wird mittels der Notar-App die elektronische Identifizierung (eID) ausgelesen und aus dem Personalausweis oder dem Reisepass das Lichtbild. Ausweisdokumente anderer Staaten mit eID mit dem Sicherheitsniveau "hoch" können auch verwendet werden.
Sollten Sie Fragen dazu haben, dann kontaktieren Sie uns bitte.
Warnhinweis
Aus gegebener Veranlassung möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass aktuell vermehrt bei eingehenden E-Mail-Spam-Nachrichten mit virenverseuchten Anlagen zu rechnen ist, die z.T. Bezüge zur derzeit grassierenden Epidemie haben. Das Besondere daran ist, dass durch die Angaben in der Betreffzeile ein vertrauensvoller/seriöser Eindruck erweckt wird. So wird z.B. der Name einer bekannten Person (o.a. eines anderen Notars) in Verbindung mit der Ausweisung einer Rechnung genutzt. Diese Rechnung stellt die schadhafte Datei dar und darf nicht geöffnet werden. Ich möchte Sie um besondere Vorsicht bitten. Schauen Sie Ihre eingehenden Nachrichten einschließlich der Absendeangabe genau an, bevor Sie die Anlagen öffnen. Im Zweifel nehmen Sie Kontakt mit dem Absender auf, ob er Ihnen tatsächlich eine Nachricht zukommen lassen wollte. E-Mails von uns enden immer mit @notar-dr-bauer.de.
Allerdings besteht auch die Möglichkeit, dass ein Ihnen vertrauter Absender, so z.B. auch unsere EMail Adresse, in die Absenderzeile eingefügt wird, obwohl die E-Mail nicht von dem vermeintlichen Absender stammt. Im Zweifel rufen Sie uns bitte an.
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// BÜROZEITEN
Mo bis Do 9 – 17 Uhr
Freitag 9 – 14 Uhr
// Das Notariat verfügt über einen barriererfreien Zugang zu einem Beurkundungszimmer - bei Bedarf melden Sie sich bitte telefonisch oder über die Gegensprechanlage am Hauseingang an