Ab dem 1. April 2023 sind Barzahlungen beim Immo­bilienkauf verboten. Dies gilt auch bei Tauschverträgen und bei share deals, wenn die Gesellschaft über Immobilieneigentum verfügt. Die Beteiligten müssen gegen­über dem Notariat nachweisen, dass der Kaufpreis unbar bezahlt wurde, etwa durch Vorlage eines Kon­toauszugs. Ohne einen Nachweis kommt es zu Verzö­gerungen bei der Eigentumsumschreibung. Verstöße gegen das Barzahlungsverbot oder die Nachweis­pflicht müssen der  Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen des Bundes (FIU - Financial Intelligent Unit) zur Überprüfung gemeldet werden.

Gemäß § 16a des Geldwäschegesetzes (GwG) darf beim Kauf einer Immobilie der Kaufpreis nicht mit Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteine erbracht werden. Bei lmmobiliengeschäften besteht damit ein Barzahlungsverbot und nicht nur eine Bar­geldobergrenze. Schon geringe Barzahlungen sind des­ halb unzulässig. Wird der Kaufpreis in bar erbracht, bleibt die Kaufpreisforderung insoweit bestehen und muss die Käuferseite noch einmal (unbar) bezahlen. Der in bar gezahlte Kaufpreis kann zwar zurückgefor­dert werden. Es besteht aber das Risiko, dass die Ver­käuferseite nicht mehr zahlungsfähig ist. Eine Verrechnung des Rückforderungsanspruchs mit der Kaufpreisforderung ist nicht möglich

Die Beteiligten müssen gegenüber dem Notariat nachweisen, dass der Kaufpreis unbar bezahlt wurde. Die Nachweispflicht gilt nur dann nicht, wenn der Kauf­preis über ein Notaranderkonto erbracht wird oder höchstens 10.000 Euro beträgt. Als Nachweise sind ins­besondere Bankbestätigungen oder (elektronische) Kontoauszüge geeignet. Hat die Käuferseite mehrere Zahlungen auf den Kaufpreis zu erbringen, etwa direkt an die Verkäuferseite und außerdem an eine Bank zur Lastenfreistellung, ist ein Nachweis für jede Zahlung erforderlich. Sollte die Höhe des Kaufpreises nach der Beurkundung geändert werden, müssen dem Notariat übereinstimmende Erklärungen zu dieser Ände­rung vorgelegt werden.

Ein Antrag auf Eigentumsumschreibung zugunsten des Käufers darf grundsätzlich erst erfolgen, wenn ein schlüssiger Nachweis erbracht wurde. Sollten die Beteiligten gegen das Barzahlungsverbot oder die Nachweispflicht verstoßen, muss dies der für die Geld­wäschebekämpfung zuständigen Stelle (FIU) gemeldet wer­den. Nach einer solchen Meldung und Ablauf von fünf Werktagen darf ausnahmsweise auch ohne einen Nachweis der Antrag auf Eigentumsumschreibung ge­stellt werden.

Sollte beabsichtigt sein, einen Teil des Kaufpreises be­reits vor Beurkundung zu bezahlen - egal ob bar oder unbar-, oder ist eine solche Vorableistung bereits er­folgt, informieren Sie bitte das Notariat.

Die Nachweispflicht gilt grundsätzlich auch dann, wenn der Kaufpreis (ganz oder teilweise) erst nach der Eigen­tumsumschreibung bezahlt werden soll. Nachzuweisen sind aber nur solche Zahlungen, die innerhalb eines Jahres nach Eigentumsumschreibung fällig werden. Hierzu haben die Beteiligten dem Notarbüro mitzutei­len, wann der Kaufpreis zu zahlen ist, soweit sich dies nicht schon aus dem beurkundeten Kaufvertrag ergibt.

Quelle: Informationsschrift der Bundesnotarkammer 03/2023

Seit dem 01. August 2022 ist es möglich bestimmte notarielle Beglaubigungen und Beurkundungen im Online-Verfahren (§§ 16a ff. BeurkG) durchzuführen. Die Bundesnotarkammer stellt dazu ein Videokommunikationssystem zur Verfügung, welches zum aus einem Internetportal (notar.de/online-verfahren) und einer Notar-App besteht und zwingend genutzt werden muss. Mit Hilfe dieser Portale kann zum einen die notarielle Verhandlung und zum anderen die rechtssichere Identifizierung der Beteiligten erfolgen. Zunächst ist dieses Verfahren noch auf einzelnen Beurkundungsgegenstände beschränkt. Eine Ausweitung ist allerdings bereits geplant.

Zunächst sind gem. § 2 Abs. 3 GmbHG Gründungen von Gesellschaften mit beschränkter Haftung sowie von Unternehmergesellschaften (haftungsbeschränkt) - auch mit Musterprotokoll - möglich, jedoch beschränkt auf reine Bargründungen. Auch damit zusammenhängende Handelsregisteranmeldungen und Vollmachtsurkunde können unter bestimmten Voraussetzungen online beurkundet werden. Die Vorschrift enthält auch noch in § 2 Abs. 3 Satz 3 und 4 folgende eingeschränkte Öffnungsklausel:

"Sonstige Willenserklärungen, welche nicht der notariellen Form bedürfen, können mittels Videokommunikation gemäß den §§ 16a bis 16e des Beurkundungsgesetzes beurkundet werden; sie müssen in die nach Satz 1 errichtete elektronische Niederschrift aufgenommen werden. Satz 3 ist auf einstimmig gefasste Beschlüsse entsprechend anzuwenden."

Gem. § 12 Abs. 1 Satz 2 HGB sind Handelsregisteranmeldungen zu bestimmten Rechtsformen ebenfalls online zulässig. Es sind dies insbesondere die Anmeldungen für Einzelkaufleute, GmbH, AG, KGaA und  Zweigniederlassungen ausländischer Kapitalgesellschaften. Der Bundestag hat am 23. Juni 2022 die finale Fassung des DiRUG-Ergänzungsgesetzes (DiREG) verabschiedet. Die Zustimmung des Bundesrates ist erfolgt, das Gesetz ist am 01.08.2022 in Kraft getreten.

Um das Onlineverfahren zu benutzen benötigen Sie nur

- einen PC oder Notebook mit Lautsprecher und Kamera und Internetzugang

- ein Smartphone

- einen elektronisch auslesbaren Personalausweis (mit aktiver online-Funktion) und/oder Reisepass und die Ausweis PIN

Aus dem Personalausweis wird mittels der Notar-App die elektronische Identifizierung  (eID) ausgelesen und aus dem Personalausweis oder dem Reisepass das Lichtbild. Ausweisdokumente anderer Staaten mit eID mit dem Sicherheitsniveau "hoch" könen auch verwendet werden.

Sollten Sie Fragen dazu haben, dann kontaktieren Sie uns bitte.

Aus gegebener Veranlassung möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass aktuell vermehrt bei eingehenden E-Mail-Spam-Nachrichten mit virenverseuchten Anlagen zu rechnen ist, die z.T. Bezüge zur derzeit grassierenden Epidemie haben. Das Besondere daran ist, dass durch die Angaben in der Betreffzeile ein vertrauensvoller/seriöser Eindruck erweckt wird. So wird z.B. der Name einer bekannten Person (o.a. eines anderen Notars) in Verbindung mit der Ausweisung einer Rechnung genutzt. Diese Rechnung stellt die schadhafte Datei dar und darf nicht geöffnet werden. Ich möchte Sie um besondere Vorsicht bitten. Schauen Sie Ihre eingehenden Nachrichten einschließlich der Absendeangabe genau an, bevor Sie die Anlagen öffnen. Im Zweifel nehmen Sie Kontakt mit dem Absender auf, ob er Ihnen tatsächlich eine Nachricht zukommen lassen wollte. E-Mails von uns enden immer mit @notar-dr-bauer.de.

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