Ab dem 1. April 2023 sind Barzahlungen beim Immo­bilienkauf verboten. Dies gilt auch bei Tauschverträgen und bei share deals, wenn die Gesellschaft über Immobilieneigentum verfügt. Die Beteiligten müssen gegen­über dem Notariat nachweisen, dass der Kaufpreis unbar bezahlt wurde, etwa durch Vorlage eines Kon­toauszugs. Ohne einen Nachweis kommt es zu Verzö­gerungen bei der Eigentumsumschreibung. Verstöße gegen das Barzahlungsverbot oder die Nachweis­pflicht müssen der  Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen des Bundes (FIU - Financial Intelligent Unit) zur Überprüfung gemeldet werden.

Gemäß § 16a des Geldwäschegesetzes (GwG) darf beim Kauf einer Immobilie der Kaufpreis nicht mit Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteine erbracht werden. Bei lmmobiliengeschäften besteht damit ein Barzahlungsverbot und nicht nur eine Bar­geldobergrenze. Schon geringe Barzahlungen sind des­ halb unzulässig. Wird der Kaufpreis in bar erbracht, bleibt die Kaufpreisforderung insoweit bestehen und muss die Käuferseite noch einmal (unbar) bezahlen. Der in bar gezahlte Kaufpreis kann zwar zurückgefor­dert werden. Es besteht aber das Risiko, dass die Ver­käuferseite nicht mehr zahlungsfähig ist. Eine Verrechnung des Rückforderungsanspruchs mit der Kaufpreisforderung ist nicht möglich

Die Beteiligten müssen gegenüber dem Notariat nachweisen, dass der Kaufpreis unbar bezahlt wurde. Die Nachweispflicht gilt nur dann nicht, wenn der Kauf­preis über ein Notaranderkonto erbracht wird oder höchstens 10.000 Euro beträgt. Als Nachweise sind ins­besondere Bankbestätigungen oder (elektronische) Kontoauszüge geeignet. Hat die Käuferseite mehrere Zahlungen auf den Kaufpreis zu erbringen, etwa direkt an die Verkäuferseite und außerdem an eine Bank zur Lastenfreistellung, ist ein Nachweis für jede Zahlung erforderlich. Sollte die Höhe des Kaufpreises nach der Beurkundung geändert werden, müssen dem Notariat übereinstimmende Erklärungen zu dieser Ände­rung vorgelegt werden.

Ein Antrag auf Eigentumsumschreibung zugunsten des Käufers darf grundsätzlich erst erfolgen, wenn ein schlüssiger Nachweis erbracht wurde. Sollten die Beteiligten gegen das Barzahlungsverbot oder die Nachweispflicht verstoßen, muss dies der für die Geld­wäschebekämpfung zuständigen Stelle (FIU) gemeldet wer­den. Nach einer solchen Meldung und Ablauf von fünf Werktagen darf ausnahmsweise auch ohne einen Nachweis der Antrag auf Eigentumsumschreibung ge­stellt werden.

Sollte beabsichtigt sein, einen Teil des Kaufpreises be­reits vor Beurkundung zu bezahlen - egal ob bar oder unbar-, oder ist eine solche Vorableistung bereits er­folgt, informieren Sie bitte das Notariat.

Die Nachweispflicht gilt grundsätzlich auch dann, wenn der Kaufpreis (ganz oder teilweise) erst nach der Eigen­tumsumschreibung bezahlt werden soll. Nachzuweisen sind aber nur solche Zahlungen, die innerhalb eines Jahres nach Eigentumsumschreibung fällig werden. Hierzu haben die Beteiligten dem Notarbüro mitzutei­len, wann der Kaufpreis zu zahlen ist, soweit sich dies nicht schon aus dem beurkundeten Kaufvertrag ergibt.

Quelle: Informationsschrift der Bundesnotarkammer 03/2023